住宅ローンは変動と固定どちらを選ぶ？金利上昇シミュレーターで損益分岐点を確かめる

住宅ローンを組むとき、多くの方が最初に迷うのが「変動金利と固定金利、どちらを選ぶか」です。変動は金利が低い一方で将来が読めず、固定は安心だが最初から高い。どちらにも理屈があるだけに、決め手が見つからないまま契約日が近づいてしまう——そんなご相談をよくいただきます。

結論から申し上げると、この問いに万人共通の正解はありません。ただし、判断の軸を「今の月額差」から「どこまで金利が上がったら逆転するか」に変えると、驚くほど決めやすくなります。

この記事では、住宅購入の資金計画を専門とするファイナンシャルプランナー（FP）の視点から、変動と固定の損益分岐点を実際に計算しながら、ご自身に合った選び方を整理していきます。記事内のシミュレーターは、借入額や金利を動かすとその場で結果が変わります。ご自身の条件を入れながら読み進めてください。

1. 「今の月額差」で選ぶと判断を誤る

変動と固定を比べるとき、多くの方はまず毎月の返済額を見ます。たしかに分かりやすい指標です。しかし、これだけで決めると判断を誤りやすくなります。

たとえば4,000万円を35年で借りる場合、変動1.0％なら毎月約11.3万円、固定2.5％なら約14.3万円。その差は月3万円です。この数字だけを見れば「変動のほうが3万円も安い」と感じます。

ところが変動金利は、借入時の金利がそのまま35年続くわけではありません。途中で上がれば返済額も増えます。つまり比べるべきは「今の月額」ではなく「35年トータルでいくら払うか」であり、さらに言えば「変動が何％まで上がったら固定を選んだほうが得だったことになるのか」という分岐点です。

2. 損益分岐点シミュレーター

実際に計算してみましょう。借入額・期間・金利・上昇幅を動かすと、変動と固定それぞれの返済額と総返済額、そして損益分岐点が表示されます。

3. 分岐点をどう解釈するか

シミュレーターで分岐点が出たら、次はそれをどう受け止めるかです。判断材料は2つあります。

その上昇幅は現実的か

日銀の政策金利は2026年6月に1.0％へ引き上げられ、大手行の変動金利も動き始めました。ただし、35年の間に何が起こるかを言い当てられる人はいません。専門家でも予測は外れます。

だからこそ、予測しようとするより「分岐点までの余裕がどれくらいあるか」で考えるほうが実務的です。分岐点が+2.0ptなら、それなりの余裕があります。一方で分岐点が+0.5ptしかないなら、変動を選ぶ意味は小さくなります。

もし上がったとき、払い続けられるか

こちらのほうが重要です。総返済額で損得を比べても、途中で払えなくなれば意味がありません。シミュレーターの「上昇後の毎月返済」を見て、その金額を毎月払い続けられるかを確認してください。

4. 変動が向いている人・固定が向いている人

数字だけでなく、ご家庭の状況によっても向き不向きがあります。

タイプ	向いている金利	理由
共働きで収入に余裕がある	変動	返済額が増えても吸収でき、繰上返済で元本を早く減らせる
借入額が年収に対して大きい	固定	上昇余地が小さく、返済額が確定しているほうが安全
教育費のピークが近い	固定	支出が増える時期に返済額が変わるリスクを避けたい
単収入で収入が安定	固定またはミックス	予測可能性を優先。安心を厚めに確保
繰上返済を計画的に行える	変動	元本を早く減らせば、金利上昇の影響そのものが小さくなる
返済期間が短い（15年以下）	変動	金利上昇にさらされる期間が短く、リスクが限定的

第三の選択肢：ミックス

「どちらか」で迷ったときは、両方を組み合わせるミックスという方法もあります。借入額の半分を変動、半分を固定にすれば、金利上昇の影響は半分に抑えられ、低金利のメリットも半分は受けられます。

共働きで収入が安定している方なら変動6割・固定4割、子育て期が近い方なら5割ずつ、といった配分が目安です。詳しくは固定金利の記事で解説しています。

5. 判断を誤りやすい3つのポイント

「変動は5年間返済額が変わらない」を安心材料にしない

多くの変動型ローンには5年ルールがあり、金利が上がっても返済額は5年間据え置かれます。ただしこれは負担が消えるわけではなく、先送りされているだけです。その間も利息の割合は増え、元本の減り方は鈍っています。仕組みの詳細は変動金利はいつ上がる？で解説しています。

固定は「実行時」の金利が適用される

固定金利は申込時ではなく、融資が実行される時点（引き渡し直前）の金利が適用されます。注文住宅やマンションで引き渡しまで1〜2年かかる場合、その間に金利が上がれば、想定より高い金利での契約になります。固定を選ぶなら、この点を織り込んでおいてください。

金利タイプより「借入額」のほうが影響が大きい

これが最も見落とされがちです。変動か固定かで悩む前に、そもそもの借入額が適正かを確認してください。借入額が身の丈に合っていれば、どちらを選んでも大きな失敗にはなりません。逆に借りすぎていれば、どちらを選んでも苦しくなります。

6. よくある質問（FAQ）

まとめ

ポイント	内容
判断の軸	「今の月額差」ではなく「変動が何ptまで上がると逆転するか」で考える
確認すること1	分岐点までの余裕がどれくらいあるか
確認すること2	上昇後の返済額を、ボーナス抜きで払い続けられるか
返済比率の目安	上昇後でも手取りの20〜22％以内に収まるか
迷ったときの選択肢	変動と固定を組み合わせるミックスも検討できる
最も重要なこと	金利タイプより借入額。適正な額なら、どちらを選んでも大きな失敗にはならない

変動と固定の選択に、絶対的な正解はありません。しかし「どこまで上がったら逆転するか」「そのとき払えるか」という2つの問いに答えられれば、ご自身にとっての正解は見えてきます。数字で確かめたうえで選んだ結論は、その後の金利ニュースに揺さぶられることもありません。