固定金利と変動金利の違いとは？特徴・メリット・デメリットをFPが解説【2026年】

マイホーム購入は、人生で最も大きな買い物のひとつです。住宅ローンを組むとき、多くの方が最初に突き当たるのが「固定金利と変動金利は、そもそも何が違うの？」という疑問です。名前は聞いたことがあっても、仕組みや向き不向きまで正しく理解している方は多くありません。ですが、この違いを理解しないまま選ぶと、35年という長い返済期間の総支払額や家計の安定に、思わぬ影響が出ることがあります。

しかも今は、長く続いた超低金利の時代が転換点を迎え、変動金利・固定金利ともに上昇の局面に入りました。「みんなが変動だから変動でいい」という選び方が、これまでになく危険になっています。この記事では、住宅購入の資金計画を専門とするFP（ファイナンシャルプランナー）が、固定金利と変動金利の違い・特徴・メリットデメリット・向いている人を、2026年の最新の金利動向を踏まえて基礎からわかりやすく解説します。「結局どちらを選ぶか」を数字で判断したい方に向けては、記事の中で専用のシミュレーター記事もご案内します。

1. 【2026年最新】金利は今どうなっている？

2026年8月時点

固定金利と変動金利を選ぶ前に、まず「今の金利がどんな局面にあるか」を押さえましょう。長く「変動金利は横ばい」と言われてきましたが、その前提は変わりました。

• 変動金利：上昇局面に転換。2024年7月以降、日銀の利上げを受けて短期プライムレートを引き上げる銀行が増え、変動金利の基準金利も段階的に上がり始めています。かつて「2009年以降ほぼ横ばい」だった短プラが動き出した点が、これまでとの決定的な違いです。
• 固定金利：もともと上昇。指標となる10年国債利回りが2024年頃から上昇し、固定金利も高めの水準で推移しています。

2. そもそも住宅ローン金利はどう決まる？

固定金利と変動金利の違いを理解するには、まず金利の決まり方を知るのが近道です。住宅ローンの金利は、次の式で決まります。

①店頭金利（基準金利）＝ 定価

店頭金利は住宅ローンの「定価」にあたる基本の金利です。固定金利の店頭金利は長期金利（10年国債利回りなど）を参考に決まり、融資実行後に長期金利が動いても固定期間中は見直されません。一方変動金利の店頭金利は短期プライムレートを参考に決まり、半年ごとの見直しで変わる可能性があります。

②引き下げ金利（優遇金利）＝ 値引き

引き下げ金利は、店頭金利から差し引かれる「値引き」にあたります。各金融機関が独自に決めるため、自己資金の割合・新規か借換えか・審査結果などで幅が出ます。「当初期間固定型（固定期間選択型）」は、当初期間が終わると引き下げ幅が小さくなり、返済額が上がる点に注意が必要です。全期間変動型は、店頭金利は動くものの引き下げ幅は一定のことが多い傾向です。

③適用金利 ＝ 実際に払う金利

適用金利は、あなたが実際に負担する金利です。返済中に金利が上がるのは「店頭金利が上がった」「引き下げ金利が縮小した」またはその両方が原因です。

3. 固定金利のメリット・デメリット

固定金利は、借入時の金利が返済期間中（または一定期間）ずっと変わらないタイプです。

固定金利が向いている人

• 今後、金利が上昇すると考えている人
• 返済額が変わる不安を持ちたくない人、金利チェックが面倒な人
• 教育費の増加や、育児・介護で収入が減る可能性があり、返済額を一定に保ちたい人
• 老後まで見据えた長期のライフプランを今のうちに固めたい人（全期間固定）

4. 変動金利のメリット・デメリット

変動金利は、返済期間中に金利が見直される（一般に半年ごと）タイプです。

「5年ルール」と「125%ルール」は万能ではない

多くの変動金利には、金利が上がっても5年間は毎月返済額を変えない「5年ルール」と、見直し後の返済額を直前の1.25倍までに抑える「125%ルール」があります。急に返済額が跳ね上がらない安心材料ですが、注意点があります。

変動金利が向いている人

• 金利が上昇しても家計にゆとりがあり、返済額の増加を吸収できる人
• 手元資金や相続・贈与の予定があり、5〜10年程度で完済できる見込みの人
• 金利動向をこまめに確認でき、いざとなれば繰上げ返済や借換えで対応できる人

5. 固定金利と変動金利を数字で比較

ここまでの内容を、ひとつの表に整理します。固定金利と変動金利の違いを一目で確認してください。

6. あなたに向くのはどっち？タイプ別診断

3つの質問に答えると、固定金利・変動金利のどちらが向きやすいかの目安が出ます。あくまで簡易的な傾向診断としてご活用ください。

※この診断は向きやすいタイプの目安を示す簡易ツールです。実際の判断は、収入・貯蓄・ライフプランを総合して行う必要があります。

7. 金利で選ぶ前に「返せる額」を決める

最後に、最も大切なことをお伝えします。固定か変動かで悩む前に、決めておくべきことがあります。それは「わが家が無理なく返せる額はいくらか」です。

金利タイプの選択は、あくまで「無理のない借入額」という土台の上で意味を持ちます。土台が大きすぎる——つまり借入額が家計の身の丈を超えていると、どちらの金利を選んでも、金利上昇で家計が行き詰まるリスクが残ります。

8. よくある質問（FAQ）

まとめ｜固定金利と変動金利は「家計が耐えられるか」で選ぶ

固定金利と変動金利の要点を整理します。

固定金利と変動金利のどちらが良いかは、金利の予想ではなく、あなたの家計の状況とリスク許容度で決まります。どちらを選ぶにしても、メリットとデメリットを理解したうえで、そして何より無理のない借入額の範囲で選ぶことが、後悔しない住宅ローンの第一歩です。判断に迷ったら、中立の立場の専門家に相談することをおすすめします。