マンションリノベの資金計画｜中古購入の費用と予算オーバーを防ぐポイント（FP目線）

公開日 2026年1月6日 最終更新日 2026年1月6日

中古マンションを買ってリノベーションもしたい。でも、工事費がどこまで膨らむのか分からず「支払いは本当に大丈夫？」と不安になる方は少なくありません。物価上昇や金利の先行きが読みづらい今は、“いま払える”だけで決めると、数年後に家計の余白が削られるリスクもあります。
本記事では、マンションリノベの資金計画を軸に、費用の全体像、見落としやすい出費、判断がブレない整理の手順をわかりやすくまとめます。

中古マンションのリノベーションが選ばれる理由（新築高騰・物価上昇の背景）

新新築の価格上昇が続く中で、中古×リノベは「立地と広さを優先しつつ、室内は自分たちの暮らしに合わせる」選択肢として注目されています。ただし、メリットがある一方で、費用の見通しが立ちにくい点が不安の原因にもなります。ここでは“選ばれる理由”と“つまずきやすい点”をセットで整理します。

中古＋改装が選ばれる背景には、単に「新築が高いから」だけでなく、生活コストが上がる一方で賃金が大きく伸びにくい、という現実があります。30代前半〜35歳は、収入が伸びる可能性もある反面、出産・育休、保育料、教育費など“支出が増える未来”も見え始める時期です。

その点、中古は同じ予算でも立地や広さで選択肢が広がり、室内は暮らしに合わせて整えやすいのが魅力です。収納や家事動線、在宅ワークの環境など、生活の満足度を上げる設計も可能になります。

ただし不安が出るのもここです。中古は状態の個体差が大きく、見えない部分（配管・下地など）で追加費用が出ることがあります。また、物件価格を抑えた分だけ工事にこだわりすぎると、トータル支出が新築に近づくこともあります。

だからこそ、「メリット」だけでなく「費用がブレる理由」「制約」「住み続ける固定費」をセットで整理しておくことが大切です。

中古マンションのリノベーションとは？リフォームとの違いと注意点

中古マンションのリノベーションを考え始めたとき、最初につまずきやすいのが「リフォームと何が違うの？」という点です。言葉の違いが曖昧なままだと、できること・できないことの理解がズレて、希望と予算のギャップが生まれやすくなります。ここでは、基本と、マンション特有の制約（管理規約・共用部など）を整理します。

リフォームとリノベの違い（検討で迷うポイント）

「リフォーム」と「リノベーション」は似た言葉ですが、目的と工事の範囲が違います。違いを押さえておくと、見積もりの見方や、どこにお金をかけるべきかが整理しやすくなります。

まずは“どこまで手を入れるのがリノベなのか”を、暮らしの変え方という視点で整理します。

『リフォーム』と『リノベーション』は、目的や工事範囲が異なります。リフォームは、古くなった部分を直して“元に戻す”イメージで、壁紙の張替えや設備交換などが中心です。一方でリノベーションは、間取りや収納、動線、場合によっては配線・配管の更新まで含めて“暮らしに合わせて作り直す”発想です。

中古を選ぶご夫婦にとって、この違いは重要です。リフォーム感覚のまま検討すると「このくらいで済むはず」と費用を小さく見積もりやすく、逆に“せっかくだから”が重なると仕様が上がりやすいからです。
整理のコツは、工事内容を次の3つに分けることです。

①安全・衛生のために必要な更新（給排水や電気など）

②快適性を上げる改善（断熱・内窓・換気）

③好みを反映する仕上げ（素材・デザイン）

特に①は後からやり直しが難しく、住んでから困りやすい領域です。さらに、「何年住む想定か」「将来売却・住み替えの可能性があるか」を言葉にしておくと、投資のし過ぎを防ぎ、満足度の高いところに予算を配分しやすくなります。

マンションで「できること／できないこと」（規約・共用部）

マンションの改装は、戸建てと違って「自由にできない部分」があります。管理規約や共用部の扱いを知らないまま進めると、後から設計変更が必要になり、費用やスケジュールに影響が出やすくなります。

失敗が起きやすいのは、「できる前提でプランを固めてしまう」ケースです。マンションは専有部と共用部が分かれており、玄関ドアやサッシなど“変えられない”ことが少なくありません。床材も遮音等級の指定がある場合があり、水回りの移動も配管勾配やスラブ厚の制約で難易度が上がります。

確認の基本は次の順番です。

①管理規約・使用細則の入手

②管理会社への事前確認（床・水回り移動など論点を絞って質問）

③現地調査で梁・柱・配管スペースを把握

ここで「絶対に譲れない条件」と「代替案でもよい条件」を先に決めておくと、判断が速くなり、増額局面でもブレにくくなります。築年数が進んだ物件ほど、専有部配管は更新できても共用部の立て管は管理組合側の計画に依存します。長期修繕計画や修繕積立金の状況も合わせて見ておくと、安心材料が増えます。

マンションのリノベーション費用を「総額」で捉える（内訳と目安）

マンションのリノベーション費用は、「工事費」だけを見ていると実態より安く見えがちです。設計費や諸費用、引越し・家具家電などが重なると、想定より総額が膨らむことも珍しくありません。ここでは費用の内訳を分解しながら、「物件＋工事」でいくらまでが現実的かを判断しやすい形に整えます。

工事費だけじゃない（設計・諸費用・引越し・家具家電）

改装費を考えるとき、最初にズレが出やすいのが「工事費＝総額」と思ってしまう点です。実際は、設計・監理費、管理組合への届出、引越し、場合によっては仮住まい、家具家電の買い替えなどが重なり、トータルの負担感が変わります。共働き世帯ほど、工期がずれると住まいの手配が二重になり、想定外の出費につながることもあります。

整理の仕方としては、費用を次の3つに分けるのが有効です。

①確定しやすい費用（基本工事・設計）

②変動しやすい費用（解体後追加・補修）

③自分たちで調整できる費用（家具家電・一部仕上げ）

さらに見積書には「別途工事」「現場状況により変更」など、後から動きやすい項目が残りがちです。ここをゼロにするのは難しいため、最初から“予備費”として枠を持ち、増額が出ても家計の余白が消えない設計にしておくと安心です。

築年数・広さ・間取り変更で変わるポイント

同じ広さでも、築年数や配管の状態、間取り変更の有無で費用は大きく変わります。特に中古は“見えない部分”の影響が出やすく、後から追加費用につながることもあります。

差が出やすいのは次の要因です。

①築年数と改修履歴

②給排水や電気の状態

③水回り移動の有無

④撤去できない壁や梁・柱の位置
築年数が進んだ物件では、設備交換だけでなく下地補修や配管更新が必要になることがあり、解体して判明する追加工事が増えがちです。水回り移動は「できるかどうか」だけでなく、床を上げて配管スペースを作る必要が出ると、費用と工期が同時に伸びやすくなります。

見通しを立てるコツは、㎡単価で一律に考えるより、「必須更新になりやすい部位」を先に洗い出して見積条件に入れることです。給排水、電気容量、防音床の条件など、後から困りやすいところほど、先に条件を揃えておくとブレが減ります。読み切れない部分は、無理に削るより予備費で吸収できる設計にしておくのが現実的です。

「物件＋工事」の上限を先に決める手順

中古＋改装で迷いが減るのは、「物件価格」ではなく「総予算」で先に上限を決めたときです。上限が曖昧だと、物件選びと仕様決めが同時進行になり、判断がぶれやすくなります。

基本は次の流れです。

①住居費の上限を決める（ローンだけでなく管理費・修繕積立金も含む）

②金利が上がった場合のシミュレーションで安全域を確認する

③手元資金として残したい額（生活防衛資金＋近い将来の予定資金）を決める

④「借りられる額」ではなく「借りても家計が崩れない額」を設定する
この上限が決まれば、総予算＝物件＋諸費用＋工事＋予備費で判断でき、候補物件が出ても落ち着いて比較できます。工事費も「必須更新」「快適性」「好み」に分けて枠を作ると、増額局面でも判断がぶれにくくなります。

リノベの予算オーバー対策｜増額の原因と、先に決めるべきこと

「最初は予算内だったのに、気づいたら増えていた…」というケースはよく起こります。原因の多くは、①追加工事（下地・配管など）②仕様アップ（要望増）③借り方・諸費用の見落としに分かれます。ここでは増額しやすいポイントと、先に決めておくべき優先順位の付け方をまとめます。

原因① 追加工事（配管・下地など）

増額の引き金になりやすいのが、解体後に判明する下地や配管の問題です。床下や壁内の配管の劣化、下地の傷み、電気容量不足、ユニットバス周りの補修などは表面から判断しにくく、解体後に判明することがあります。しかも安全・衛生に直結するため、見つかった場合は優先して対応せざるを得ません。

事前にできる備えは次の3つです。

①購入前に可能な範囲で状況確認（インスペクション等を検討）

②現地調査で追加になりやすい箇所を先に見てもらう

③見積条件として“想定される更新”をあらかじめ入れておく
それでも読み切れない部分は残ります。だからこそ、最初から予備費枠を取り、追加が出たら「必須→快適性→好み」の順で判断するルールを作っておくと、工事中に迷いにくくなります。

原因② 要望増（仕様アップ）

打ち合わせが進むほど希望が増えるのは自然です。問題は、優先順位が決まらないまま加点し続けること。結果として最後に「どこを削るか」だけの苦しい調整になりやすく、満足度も下がります。

対策は、要望を

①必須（暮らしの不便や衛生を解消）

②効果が大きい（家事・快適性）

③余裕があれば（趣味・デザイン）

に整理し、各要望に“目的”を添えることです。目的が明確になると、同じ効果を低コストで出す代替案が見つかることもあります。

決める順番も重要です。配管・電気・断熱など“基礎”を固めてから仕上げを決めると後戻りが減ります。夫婦で「譲れない3つ」と「迷ったら削る候補3つ」を先に合意しておくと、増額局面でも判断が速くなります。

原因③ 住宅ローンの借り方（諸費用・金利）

支払い不安につながるのは工事費だけではありません。「借り方」の影響も大きいです。中古購入では登記・手数料などの諸費用がかかり、工事代金も着手金・中間金・完了金など支払いタイミングが分かれることがあります。手元資金で払うのか、ローンに含めるのかで、生活防衛資金の残り方が変わり、不安の感じ方も変わります。

さらに金利上昇局面では、「今の金利」での返済額だけを基準にすると危険です。金利が上がった場合でも住居費総額が家計の許容範囲に収まるか、貯蓄ペースが維持できるかで判断する方が安全です。管理費・修繕積立金、税金、保険、駐車場代などを合算した“住居費トータル”で見て、余白が残るかを確認しましょう。

削っていい所／危険な所（判断基準）

増額が出たときに重要なのは、「削る順番」を間違えないことです。考え方はシンプルで、「後から直しにくいものを優先する」。配管更新、電気容量、断熱・結露対策、防音性能などは、住んでから不満が出てもやり直しが大変です。ここを削ると、再工事や光熱費増、ストレス増など、別のコストが後から発生しやすくなります。

一方で、仕上げ材のグレード、造作家具の量、アクセント素材、照明計画の一部などは調整しやすい領域です。削るときは「目的」に戻り、目的を満たす代替案があるかを検討すると、満足度を落とさずに調整できることがあります。

“段階的に整える”のも現実的な方法です。入居後に手を入れやすい部分は後回しにし、最初は必須更新と快適性の土台を優先する。こうした判断軸を持っておくと、増額局面でも落ち着いて選べます。

金利上昇でも崩れない「家計の余白」の作り方

物価上昇や金利上昇が続く局面では、「今の返済額でいけそう」だけで判断すると不安が残りやすくなります。大切なのは返済額そのものより、家計にどれだけ“余白”が残るかです。ここでは金利が上がった場合の影響も織り込んだ整理のしかたを、具体的な見方に落としてまとめます。

「月々」より「余白」で決める考え方

安心感は、返済額の大小よりも「毎月どれだけ余白が残るか」で決まります。物価が上がり、賃金が伸びにくい局面では、余白の有無がそのまま家計の安定につながります。住居費を払った後も貯蓄・積立を続けられる余白を基準に上限を決めるのが安全です。

住居費はローンだけでなく、管理費・修繕積立金・税金（年額を月割り）・保険などを含めたトータルで把握します。そのうえで金利が上がった場合でも余白が消えないかを確認します。余白基準で決めると、借入可能額に引っ張られず、家計に合う判断がしやすくなります。

金利上昇シミュレーションの見方

金利上昇リスクを“なんとなく不安”のままにすると判断が止まりがちです。数字に落とすことで、どの程度の上昇なら耐えられるか、どこから厳しくなるかが見えてきます。

見るべきは次の3点です。

①住居費総額の増加

②総返済の増加

③貯蓄ペースの変化

金利が段階的に上がった場合（例：＋0.25%、＋0.5%、＋1.0%など）で住居費がいくら増えるかを並べ、その増加を家計のどこで吸収できるかを確認します。共働き世帯ほど「二人の収入がずっと続く前提」に偏りやすいので、育休や転職などで一時的に収入が下がるケースも試しておくと安心です。

管理費・積立金・税金まで含めた住居費の見える化

マンションではローン以外にも毎月・毎年かかる費用があります。管理費・修繕積立金・駐車場代などの固定費に加え、固定資産税や保険料など年単位の支出もあります。これらを月割りで合算しないと、住居費の実態が見えません。

特に修繕積立金は将来上がる計画になっていることが多く、購入直後は軽く見えても数年後に負担が増える可能性があります。長期修繕計画、積立金残高、直近の大規模修繕の状況を確認し、将来の増額余地を織り込んだ上で余白が残るかを見ておくと、安心材料になります。

FP目線で整理すると何が変わる？（将来込みの資金設計）

このテーマをFP視点で見ると、住宅ローンだけでなく「教育費・老後・働き方の変化」まで同じ土俵で整理できます。住まいの満足度と将来の安心感を両立させるには、支払いを“今だけ”で捉えないことがポイントです。

教育費・老後・収入変化も同時に整理できる

住宅会社は住まいの専門家、金融機関は融資の専門家。一方でFPは、家計全体を俯瞰して“暮らしが続くか”を整理する役割です。30代は家計の形が変わりやすい時期なので、教育費や働き方の変化を織り込まないと“後から苦しい”になりやすくなります。

年単位でキャッシュフローを並べ、収入が落ちる年・支出が増える年を先に見える化したうえで、住居費が家計の弱点にならない水準を決めます。こうして“将来込み”で整理できると、不安は「感情」から「管理できる数字」へ変わり、物件選びと工事の判断が落ち着いて進みます。

予算上限を“根拠つき”で決められる

「いくらまでなら大丈夫か」の根拠がないと、物件価格が想定より安いだけで工事に寄せすぎたり、逆に不安で必要な更新まで削ってしまったりします。FP目線では、住居費上限、手元資金として残す額、将来の支出見込みを同時に押さえます。

特に「年間でどれだけ貯蓄・積立を続けたいか」を先に決めると、住宅費の適正が見えやすくなります。工事も“必須更新＋予備費”を先に確保し、残りで満足度の高い部分を選ぶ。こうした枠組みを作ると、予算が動いても判断がブレにくくなります。

貯蓄・資産形成を止めない設計にできる

支払い不安の正体は「払えるか」だけでなく、「将来に備えられるか」でもあります。住宅に資金を寄せすぎると、貯蓄や資産形成が止まり、不安が強くなりがちです。

生活防衛資金を確保したうえで、毎月の積立（投資を含む）を“先に”固定化し、残りで住居費と生活費を回す形にすると、安心感が残りやすくなります。保険も固定費になりやすいので、住宅取得後の家計に合う形へ整えることが、余白を守るうえで効果的です。

FP相談とは？（準備するもの・相談で決まること）

「相談」と聞くと身構えてしまうかもしれませんが、ポイントは“判断材料を揃えること”です。手元の情報が整理できていれば、短時間でも「いくらまでOKか」「どこがリスクか」が見えやすくなります。

相談前に整理しておくと良い情報（収入・支出・貯蓄・希望条件）

完璧な家計簿は不要です。意思決定に必要なのは、

①世帯収入（手取り・賞与）

②固定費の概算

③貯蓄残高と積立状況

④今後3〜5年の予定（出産・育休・転職など）

⑤候補物件の条件（管理費・修繕積立金を含む）

です。

希望条件は「やりたいこと」より「困っていること」「改善したいこと」から書き出すと、予算配分が現実的になります。資料は給与明細、通帳アプリ画面、保険証券、積立明細、候補物件の情報があれば十分です。

相談で明確になる3つの結論（総予算／金利耐性／予算オーバー対策）

FP相談のゴールは、情報を増やすことではなく「判断を前に進める結論」を出すことです。具体的には、

①物件＋工事の総予算上限

②金利上昇への耐性

③予算が動いたときの優先順位
が明確になります。ここが固まると、物件探しは“感覚”ではなく“基準”でできるようになり、見積もり比較も迷いにくくなります。

よくある質問（相談のタイミング・リノベ会社との役割分担）

相談のタイミングは「物件が決まってから」より「候補が見える前段階」の方が効果的です。物件決定後だと、厳しい結果が出ても後戻りができず、工事を削るか余白を削るかになりやすいからです。

役割分担も整理しておくとラクです。リノベ会社は設計と工事の最適化、FPは家計と将来を含む資金計画の整理。両方が揃うと、満足度と安全性を同時に高めやすくなります。

まとめ｜総額と余白で、後悔しにくい判断へ

中古マンションのリノベーションは、やり方次第で満足度の高い住まいを現実的な予算で実現できます。一方で、費用の見落としや金利上昇への備え不足があると、住み始めてから不安が増えやすいのも事実です。最後に、要点を“判断の順番”として整理します。

費用・増額リスクを先に潰すと選択がブレない

チェックの要点は次の3つです。

①総予算（物件＋諸費用＋工事＋予備費）で考える

②住居費は固定費まで含めて合算する

③必須更新を守り、調整は“後から直しやすい所”から

この順番を守るだけで、迷いが減り、判断がブレにくくなります。

将来込みで整えると安心が続く

最後に大切なのは、「いま買えるか」ではなく「買った後も安心して暮らせるか」です。総額と家計の余白を基準に組み立てることで、金利上昇や将来の支出にも対応しやすくなります。

まずは住居費上限を仮決めし、候補物件2〜3件で管理費・積立金と概算工事費を当てはめ、金利上昇シナリオでも余白が残るか確認する。こう進めると、納得感のある選択につながります。