マンションリノベ費用の相場【2026年】｜70㎡で総額いくら？内訳と計算ツールをFPが解説

「中古マンションを買ってリノベしたいけれど、工事費はいくらくらい？」「見積もりは1,000万円と言われたけれど、本当にそれで足りるの？」——リノベを考え始めた方から、最初にいただくご質問です。

この記事では、住宅購入の資金計画を専門とするFP（ファイナンシャルプランナー）が、70㎡のマンションのリノベ費用の相場を工事の範囲ごとに整理し、諸費用・予備費まで含めた「住み始めるまでの総額」を計算できるツールを用意しました。さらに、国土交通省の取引データをErwinが独自に集計し、リノベにかけた費用が、売るときにどれくらい評価されるのかもお伝えします。

工事費だけでなく、住み始めるまでの総額で考えるのがリノベ予算の基本です

1. 70㎡のリノベ費用は「工事の範囲」で3段階に分かれる

マンションのリノベ費用は、どこまで手を入れるかで大きく変わります。70㎡の場合の目安は次のとおりです。

※業界で一般的に示されている目安です。築年数・物件の状態・設備のグレード・工事会社によって大きく変わります。

全面的にリノベする場合は、1㎡あたり10万〜20万円、70㎡で700万〜1,400万円がひとつの目安です。中古マンションの購入とリノベをまとめて請け負う会社の実績でも、リノベ費用の平均は1,200万〜1,900万円程度と公表されています（首都圏・関西・東海の利用者の平均）。

また、建築資材費や人件費の上昇で、リフォームの工事単価は上がり続けています。数年前の事例やネットの相場だけで予算を決めず、今の見積もりで確かめることが大切です。

リフォームとリノベの違い

リフォームは、古くなった部分を新しくして「元の状態に戻す」工事です。壁紙の張り替えや設備の交換が中心になります。一方、リノベは、間取りや収納、動線、配管・配線まで見直して「暮らしに合わせて作り直す」工事です。

費用の差は、工事の範囲の差です。「リフォームのつもり」で予算を組むと少なく見積もりがちで、反対に「せっかくだから」と要望を重ねるとフルリノベに近づいていきます。最初にどこまで手を入れるかを決めておくと、予算がぶれにくくなります。

2. 工事費だけでは足りない｜住み始めるまでの総額

リノベの予算で最も多い失敗は、「物件価格＋工事費」だけで考えてしまうことです。実際には、次の費用も重なります。

たとえば1,600万円の物件を買って、70㎡を1,000万円でリノベする場合、住み始めるまでの総額は約3,000万円になります。物件価格の約1.9倍です。下の計算ツールで、ご自身の条件に置き換えて試してみてください。

※工事の㎡単価は、内装・設備の一新で10万円前後、フルリノベで15万〜20万円が目安です。月々の返済は、総額を全額、変動金利1.2%・35年で借りた場合の概算です。

3. 【Erwin独自集計】リノベにかけた費用は、売るときにいくら評価される？

リノベは住み心地を大きく変えますが、資金計画の面では「将来売るとき、かけた費用がどれくらい価格に反映されるか」も知っておきたいところです。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報から、大阪市の中古マンションの「改装済み」と「未改装」の価格を比べました（2021年1月〜2026年6月）。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（大阪市全24区の中古マンション等）のうち、「改装」欄に記載がある取引の㎡単価の中央値をもとに株式会社Erwinが集計。件数は築年数帯ごとに2,000〜2,700件。「改装済み」の改装の範囲（全面か部分か）は区別されていません。

改装済みの物件は、未改装より70㎡で約410万〜680万円高く取引されていました。一方、全面的なリノベの費用は70㎡で700万〜1,400万円が目安です。つまり、市場が価格として評価するのは、リノベ費用の半分前後にとどまる計算です。

リノベ済みの物件と、買ってリノベする場合の総額の比較は、マンションリノベの資金計画で、区ごとの価格差はリノベ済みマンションと自分でリノベ、どっちが得？で詳しく解説しています。

4. 費用が上がりやすいポイント

同じ70㎡でも、次の条件で費用は大きく変わります。見積もりを比べるときは、これらが含まれているかを確認しましょう。

• 築年数と配管の状態：築年数が古いほど、給排水管や下地の補修が必要になりやすく、解体してから追加工事が見つかることもあります。
• 水回りの移動：キッチンや浴室の位置を動かすと、配管の勾配を確保するために床を上げる工事が必要になることがあります。
• 間取りの変更：壁を取り払う・増やすほど、解体と造作の費用が増えます。構造上取れない壁もあります。
• 断熱・内窓：費用はかかりますが、光熱費や補助金、住宅ローン控除の条件にも関わるため、優先度の高い工事です。
• 設備と素材のグレード：キッチン・浴室・床材のグレードは、総額を大きく左右します。

5. マンションでできる工事・できない工事

マンションは、購入した住戸の内側（専有部分）は工事できますが、建物全体のもの（共用部分）は個人で工事できません。工事の内容は、管理規約や使用細則にも決まりがあります。

工事の前には、管理組合への届け出が必要です。物件を決める前に管理規約と使用細則を入手し、希望する工事ができるかを確認しておくと、後から設計を変える手間と費用を防げます。

6. リノベ費用を無理なく抑える5つのコツ

• 総額の上限を先に決める：物件探しの前に、諸費用・予備費まで含めた総額の上限を決めておきます。上限が決まっていると、物件と工事の配分を落ち着いて考えられます。
• 工事に優先順位をつける：「配管・断熱など後からやり直しにくい工事」を優先し、仕上げや造作家具は調整役にします。
• 同じ条件で2〜3社を比べる：工事範囲と設備のグレードをそろえて見積もりを取ると、金額の差の理由が見えます。
• 補助金と住宅ローン控除を使う：省エネ改修には国の補助金があり、省エネ基準に適合させると住宅ローン控除の期間が13年になります。
• 物件とリノベ費用をまとめて住宅ローンで借りる：別のリフォームローンより金利が低く、返済期間も長くできるのが一般的です。

7. よくある質問（FAQ）

まとめ——リノベ費用は「工事の範囲」と「総額」で考える

リノベの費用は、工事の範囲によって数百万円単位で変わります。工事費だけを見ず、住み始めるまでの総額と、入居後の住居費まで含めて「無理なく返せるか」を確かめてから進めることが、後悔しないリノベにつながります。