2025年最新｜ 大阪市 中古マンション 相場 と人口動向｜北区・中央区・西区など5区の価格推移を解説

公開日 2025年6月12日 最終更新日 2025年6月13日

大阪市 中古マンション 相場 と人口動向は、大阪市で中古マンションの購入を検討している方にとって、価格相場や今後の市況を正しく把握するうえで非常に重要です。

特に北区・中央区・西区・天王寺区・福島区などの人気エリアでは、近年の価格上昇と人口増加が、 中古マンション 価格推移 大阪 市内全体に大きな影響を与えています。

今後の 大阪市 中古マンション 購入相談 は慎重に検討していく必要があります。

この記事では、過去10年間にわたる大阪市中心部の中古マンション価格推移や人口動向を詳しく解説し、今後の動向も展望します。

大阪市中心5区の魅力と注目される理由

大阪市内でも特に注目されている中心5区である北区・中央区・西区・天王寺区・福島区は、いずれも交通利便性が高く、生活インフラや商業施設が充実した人気エリアです。

梅田や本町といったビジネス・ショッピングの中心地を擁しながら、近年では再開発が進み、住宅エリアとしての魅力も年々向上しています。

単身者からファミリー層まで幅広いニーズに応える街づくりが進められており、資産価値の安定性や将来の値上がり期待から、中古マンション市場でも根強い人気を集めています。

北区・中央区・西区・天王寺区・福島区エリアの概要

北区（大阪市）

北区は、大阪駅・梅田駅周辺を中心にビジネス・商業・交通の機能が集積する大阪市随一の中心地です。

グランフロント大阪やうめきた2期の再開発により、大型オフィスや商業施設が拡充。

都心に住まうライフスタイルを求める単身者やDINKs世帯から高い人気を集めており、タワーマンションや高級賃貸も多く立地しています。

また、JR大阪駅から新大阪・関空・京都方面へダイレクトアクセスが可能で、交通利便性の高さも魅力。中古マンション相場も年々上昇傾向にあります。

中央区（大阪市）

中央区は、行政・商業・観光・居住のバランスが取れたエリアで、本町・堺筋本町のビジネス街、心斎橋・道頓堀の繁華街、谷町六丁目の静かな住宅地など多様な顔を持ちます。

大阪市役所をはじめ行政機関が集まり、再開発も活発。都心回帰の流れから、都心で暮らしたい若年層や富裕層によるマンション購入が増加しています。

地下鉄御堂筋線・堺筋線・中央線など交通インフラも充実し、資産性・流動性の高いエリアとして不動産投資家からも注目されています。

西区（大阪市）

西区は、堀江・京町堀・新町といったトレンドスポットを抱え、若い世代や感度の高い層に人気のあるエリアです。

都心部に隣接しながらも緑豊かな靭公園やカフェ文化が根付き、都市生活とリラックスした日常を両立できる点が大きな魅力です。

交通面では地下鉄四つ橋線や中央線などの利用が可能で、梅田・難波・本町へのアクセスもスムーズ。近年はファミリー向けのマンション開発も進み、住環境が整ってきており、価格上昇と人口増加が進む注目のエリアです。

天王寺区（大阪市）

天王寺区は、大阪の南の玄関口として発展してきたエリアで、JR天王寺駅・近鉄阿部野橋駅を中心に大型商業施設「あべのハルカス」や天王寺MIOが広がります。

教育機関や文化施設、医療機関が充実しており、子育て世代にも人気。天王寺公園や四天王寺など歴史や自然も感じられる環境が特徴で、利便性と落ち着きのある住環境が両立しています。

中古マンション市場も堅調に推移しており、ファミリー層を中心に着実な需要があります。今後も再開発により価値の向上が期待されるエリアです。

福島区（大阪市）

福島区は、梅田から一駅という好立地にありながら、川沿いの閑静な住宅街と人気のグルメエリアを併せ持つバランスの取れた区です。

JR環状線・東西線や阪神線など複数路線が使え、アクセス性が非常に高いのが特徴です。近年は福島駅周辺でのマンション開発が進み、シングル・DINKs層を中心に定住希望者が増加中。

また、梅田に比べて価格はやや抑えめながらも、資産性・将来性ともに評価の高いエリアとして中古マンションの取引件数も増えています。

万博・IR誘致計画と大阪都市計画7大再生プロジェクトで発展

大阪市中心5区（北区・中央区・西区・天王寺区・福島区）は、今後のまちづくり・交通インフラ整備の観点からも大きな発展が期待されるエリアです。

特に2025年の「大阪・関西万博」や、政府主導で進む「IR（統合型リゾート）誘致計画」、そして大阪市と府が一体で進める「大阪都市計画7大再生プロジェクト」の影響は非常に大きく、都市構造そのものが再編される段階に来ています。

これらのプロジェクトは単なるイベントや施設開発にとどまらず、「都市交通網の再構築」や「居住・ビジネス・観光が融合した街づくり」を伴う大規模施策です。

特に注目されているのは、うめきた2期区域の開発、なにわ筋線の新設（2031年開業予定）、JR大阪駅地下ホームの開業（2023年）、御堂筋線の混雑緩和策、さらには新今宮周辺や夢洲エリアの再開発などです。

(下図）うめきた2期区域の開発

引用：大阪府「10年後の大阪を見すえて」 （2014年12月）＜ダイジェスト版＞

大阪市・都市再生7大プロジェクト一覧表（概要版）

プロジェクト名	主なエリア（区）	概要内容	主な期待効果
うめきた2期再開発	北区（梅田）	商業・オフィス・住宅・都市公園が融合した複合開発	国際交流・ビジネス拠点として機能強化
中之島・堂島再開発	福島区・北区	中之島美術館・医療施設再編・高層マンション整備	文化・医療・居住の融合拠点化
森之宮エリア活性化	東成区・中央区	健康・医療・教育施設の整備、IRとも連動	健康産業の中心地化
天王寺・あべの再整備	天王寺区	あべのハルカス周辺の商業・文化・公共空間の整備	南大阪の拠点機能強化
難波・南海なんば駅周辺	中央区・浪速区	南海ターミナル再編・高層ビル開発・観光機能強化	インバウンド受け入れ強化
新今宮・西成再開発	西成区	安価宿泊施設・商業施設整備、治安対策も含む	大阪南部の再評価
夢洲IR・万博整備	此花区（夢洲）	万博会場と統合型リゾート（IR）の整備、鉄道アクセスも新設	国際観光・経済活性化の目玉

こうした都市交通の刷新は、中心5区における「駅近物件」の資産価値や居住ニーズに直結しており、とくに北区・中央区・福島区では鉄道アクセスの向上に伴う「準梅田圏」の広がりが注目されています。

今後は、タワーマンションの新規供給エリアとしてだけでなく、企業誘致・観光整備・文化施設の増加など、多面的に発展していくことが見込まれます。

都市機能と交通インフラが再設計されることで、これまで「住みづらい」とされていたエリアも再評価され、既存の中古マンションにも波及的な資産価値の向上が期待されます。

これらの都市再生戦略により、大阪中心部は「世界に開かれた都市」への転換点を迎えており、今後10年を見据えた住まい選び・資産形成の観点からも注目に値するエリアです。

大阪市 中古マンション 相場 10年推移【2025年最新】

大阪市内の中古マンション市場は、過去10年間で大きな変動を見せてきました。

特に北区や中央区などの都心エリアでは、再開発やインバウンド需要の高まりを背景に、価格が着実に上昇しています。2025年現在も上昇傾向が続いており、資産価値としての注目度も高まっています。

本章では、2015年から2025年にかけての各エリアごとの価格推移を比較しながら、将来的な価値の見通しについても解説します。購入や投資を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

㎡単価の推移（2015年〜2025年）とエリア別比較

大阪市内の中古マンション市場は、過去10年間で大きく様変わりしています。

特に北区（うめきたエリア）をはじめとする再開発の進む地域では、価格上昇が顕著です。2015年当時、北区の中古マンションは1㎡あたり約68万円前後でしたが、2025年には100万円を超える水準まで上昇すると予測されています（70㎡換算で約7,300万円）。

中央区（心斎橋）もまた観光地としての魅力や交通利便性に支えられ、10年間で約40％超の上昇が見られます。

一方、天王寺区や森之宮（東成区・中央区）は、再開発の影響が比較的緩やかで、堅実な価格上昇を続けています。西区（堀江・京町堀）や福島区（中之島）などは、都心からのアクセスと住環境のバランスが取れており、地元居住ニーズと投資需要が重なり安定した上昇傾向を示しています。

これらの推移は、大阪市が進める大規模再開発や都市インフラ整備（地下鉄延伸・新駅開設など）とも密接に関係しており、将来的な資産価値の目安としても重要な指標です。購入を検討する際には、単なる現在の価格だけでなく、過去10年の変動幅や将来の成長性を含めたエリアごとの比較が欠かせません。

大阪市 中古マンション 相場 上昇の背景とは？

大阪市内における中古マンション価格の上昇は、一過性のブームではなく、いくつかの構造的な要因が重なって生じています。

まず第一に挙げられるのが、都市再開発の加速です。

北区の「うめきた2期」、中央区の「心斎橋エリア再整備」、森之宮や中之島などで進む複数の再開発プロジェクトは、街の景観や利便性を一新し、エリア全体の資産価値を底上げしています。

再開発エリア周辺では新築の供給が限定的なため、中古物件にも強い需要が集まる傾向があります。

次に、低金利政策の長期化や、住宅ローンの借りやすさも影響しています。

金利が1%を切る水準で長らく推移したことで、購入予算を引き上げる買い手が増加。

さらに近年では、物価上昇や建築コストの高騰により、新築マンションの価格が高騰し、相対的に中古マンションの価格に注目が集まるようになりました。

加えて、大阪・関西万博やIR誘致（統合型リゾート）など、将来にわたる経済成長への期待感も、投資的な需要を後押ししています。

特に都心部では、賃貸収益を見込んだ投資家や法人購入も増えており、実需層と投資層の二重の需要が相場を押し上げている要因です。

このように、大阪市の中古マンション価格は、単なる物件スペックではなく、都市全体の構造変化や政策、経済環境の影響を受けて動いています。

今後もこうした動向を注視することが、適切なタイミングでの購入・売却判断につながるでしょう。

エリア別価格グラフと成約事例紹介

大阪市中心部の各エリアで成約された中古マンションは、価格推移グラフと合わせて見比べることで「今買うべきエリア」が明確になります。

■ 北区（うめきた周辺）
・成約事例：シティタワー梅田東（2LDK・66.8㎡・2025年6月成約）
　→ 成約価格：8,580万円（㎡単価約128万円） library.toanet.jp+1rehouse.co.jp+1
㎡単価は周辺エリアの㎡単価を大きく上回り、高級タワーマンションへの需要の高さを示しています。

■ 中央区（心斎橋）
・グラフ上では、㎡単価が2015年から2025年にかけて安定上昇し、再開発（商業・観光強化）の影響が反映されています。

■ 森之宮（東成区・中央区）
・開発が段階的に進む中でも、㎡単価の上昇が続いており、実需層と投資層双方の注目が集まっています。

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📉 まとめと示唆

１．資産価値トップエリア：うめきた・心斎橋では㎡単価・成約価格とも突出。都市再開発の直撃エリアとして注目。

２．バランスの取れた福島区：広さを活かした物件が高額成約しており、投資・ファミリー向けニーズにマッチ。

３．将来価値重視の地域：西区、天王寺区、森之宮は開発進行により、今後の中古資産価値伸長が見込まれるエリア。

人口動向と住宅ニーズの変化

本章では、人口動向とともに、住宅ニーズの変化が中古マンション市場にどのような影響を与えているのかを詳しく見ていきます。

大阪市中心部5区（北区・中央区・西区・天王寺区・福島区）は、ここ10年で人口と世帯構成に大きな変化が見られます。まず、2020年国勢調査では大阪市全体の人口が275万2,412人と、5年前から約6万1,227人（＋2.3％）増加し、世帯数も約8.5％の伸びを記録しました。

【参考グラフ】大阪市の人口推移（2010〜2025年）

中でも再開発の進む北区や中央区では、単身世帯・共働き世帯の増加が顕著で、20～40代の若年層が流入。2024年1月時点での北区の人口は13万9,802人、世帯数は8万8,727件に達し、居住ニーズの裾野が広がっています。

さらに、単身世帯の増加傾向（一般世帯の1世帯当たり人員は2020年に2.21人と、引き続き減少）や、単独高齢者世帯の割合（全体の約40％が高齢者世帯）も明らかとなっており、多様な住宅需要が生まれています。

こうした人口構造の変化は、広さ・間取り・利便性といった中古マンションの物件選びにも直結。再開発エリアでの徒歩圏物件や、ワンルーム・1LDK等のコンパクト物件の需要が高まり続けている背景には、こうした人口や世帯の変化が密接に関係しているのです。

本章では、人口動向とともに、住宅ニーズの変化が中古マンション市場にどのような影響を与えているのかを詳しく見ていきます。

中心5区の人口増加と世帯数の推移について

大阪市の中心部に位置する北区・中央区・西区・天王寺区・福島区では、ここ10年間にわたり人口と世帯数の増加傾向が続いています。特に都心回帰の動きや大規模な再開発、交通インフラの充実により、若年層や共働き世帯を中心に居住ニーズが高まってきました。

📈 人口の増加傾向

2010年から2025年にかけての大阪市全体の人口は、約266万人から278万人超へと増加しており、その中でも中心5区が牽引役となっています。特に北区や福島区は再開発と企業集積が進み、利便性の高い都心エリアとして単身世帯やDINKs層の流入が顕著です。

・北区：梅田エリア再開発により人口・世帯数ともに右肩上がり

・中央区：オフィス・居住複合エリアとして若年層が定着

・西区：堀江や新町エリアの人気でファミリー層も増加

・天王寺区：教育・医療機関が充実し子育て世代が移住

・福島区：阪神沿線・再開発エリアで高層マンションが急増

🏠 世帯数の伸びが顕著

人口増以上に世帯数の伸びが顕著なのが都市部の特徴です。

これは単身世帯や共働き夫婦の増加を反映しており、コンパクトな都市型マンションの供給と相まって、定住意識が高まっていることが背景にあります。

・2023年時点の大阪市全体の世帯数は約134万世帯

・今後も年間数千世帯単位での増加が見込まれており、とくに北区・中央区・福島区の増加率が高い

【参考グラフ】大阪市の世帯数推移（2010〜2025年）

これらのデータからもわかる通り、中心5区は今後も人口増・世帯数増が続く「選ばれるエリア」として、住宅需要の高まりが予測されます。

購入・居住を検討するうえで、将来的な資産価値や利便性を踏まえたエリア選びが重要です。

単身世帯・ファミリー世帯の比率と居住傾向の変化について

近年、大阪市中心部では単身世帯の増加が顕著にみられ、とりわけ北区・中央区・福島区では単身世帯が全体の65〜70％を占めるという構成比が続いています。

これに対し、天王寺区や西区ではファミリー層の定住も根強く、単身世帯比率は58〜64％とやや低めで、住環境としての多様性が特徴です。

この背景には、以下のような居住傾向の変化が影響しています。

・都心回帰志向の強まり：20〜40代の働く単身者や共働き夫婦が、職場へのアクセス性や生活利便性を重視して中心5区を選ぶ傾向が強まっています。

・コンパクトマンション需要の高まり：単身・DINKs層の増加に伴い、1LDK・2LDKを中心としたコンパクトな物件に人気が集中。とくに北区・中央区の駅近物件では、㎡単価が上昇傾向にあります。

・再開発と子育て支援環境の整備：西区・天王寺区などでは、再開発や保育施設の拡充により、ファミリー世帯の転入が増えています。

実際に、2023年時点の各区の世帯構成データを円グラフで確認すると、住民ニーズが「単身向けの利便性重視」か「ファミリー向けの住環境重視」かで分かれており、今後のマンション開発や資産価値にも直結する重要な要素といえるでしょう。

このような居住傾向の変化を把握することで、購入予定者は自身のライフスタイルに適したエリア選びや、将来的な売却・賃貸運用を見据えた選択が可能になります。

大阪市 中古マンション 相場 今後の見通し

近年、大阪市中心部では再開発やインフラ整備の影響もあり、中古マンション価格が上昇傾向にあります。特に北区・中央区・福島区を中心に単身・DINKs層の需要が増加し、コンパクト物件を中心に取引が活発化しています。

2025年以降も金利動向や人口構成の変化に注目が集まるなか、中古マンション市場は「利便性重視」「資産価値重視」双方のニーズに応じて進化していくと見られます。

大阪万博・再開発による影響

現在開催中の大阪・関西万博は、大阪経済と不動産市場に多大な影響をもたらすと期待されています。特に、夢洲（ゆめしま）を中心としたベイエリアの再開発や、周辺インフラの整備が進められることで、市場の注目が高まっています。

これに加え、「大阪都市計画7大再生プロジェクト」や「うめきた2期開発」「森之宮の複合開発」など、中心5区（北区・中央区・福島区・西区・天王寺区）を含む広範囲で都市機能が再構築されつつあります。これにより、以下のような影響が中古マンション市場にも波及しています。

・投資・転売目的の需要増加：国内外の不動産投資家が、再開発エリア周辺の物件を購入する動きが加速。とくに駅近・ハイグレード物件は価格が上昇傾向です。

・生活利便性の向上による住宅ニーズ拡大：新駅の開業、商業施設の集積、街区整備などにより、これまで検討対象外だったエリアにも居住希望者が流入。

・地価・㎡単価の上昇：開発の進行に比例して土地評価額が見直され、マンション価格にも直接的な影響を与えています。たとえば北区・中央区では、㎡単価がこの10年で25%以上上昇しています。

また、万博閉幕後も「IR（統合型リゾート）」構想が引き継がれる予定であり、長期的なエリア価値の向上が見込まれます。中古マンション市場においても、「再開発×都心近接×資産性」の三拍子が揃ったエリアに人気が集中する傾向が今後さらに強まっていくでしょう。

利上げ・住宅ローン動向との関連性

2024年末から日銀の金融政策に変化が見られ、2025年以降は段階的な金利引き上げの可能性が市場で意識されています。

住宅ローンの変動金利が長らく歴史的低水準で推移してきたなか、今後の「利上げ局面」は中古マンション市場にも影響を及ぼす重要な要因となります。

▷ 購入希望者への影響

金利上昇は住宅ローンの返済額に直結するため、月々の返済負担が重くなることを懸念して、購入を見送る層が一部で増加しています。

とくに価格帯の高い中心5区では「今買うべきか」「借入可能額を下げるべきか」といった相談が増えており、ファイナンシャルプランナーによる資金計画の需要が高まっている状況です。

▷ 売却側・市場全体への影響

一方で、住宅ローン控除など税制優遇措置を受けたい売主側が「今のうちに売却したい」と考える傾向もあり、一定数の流通物件は増加傾向にあります。

ただし、人気エリアでは価格が維持されやすく、金利上昇＝価格下落にはつながらない点が現時点の特徴です。

▷ 今後の見通し

金利の上昇と住宅価格のバランスが崩れると、購買意欲が鈍化し取引件数が減少する可能性があります。

特にファミリー層にとっては、「無理のない返済計画」が立てにくくなる局面が今後の課題です。
こうした環境下では、「価格が安定しやすいエリア」「借入に強い金融機関」「長期のライフプランに基づく購入戦略」が重要となるため、FPなど専門家による第三者アドバイスの必要性が一層高まるといえるでしょう。

中古マンション購入を検討する方へのアドバイス

中古マンションの購入は、立地や築年数だけでなく、将来的なライフプランや住宅ローンの返済計画を含めた総合的な判断が求められます。

特に大阪市中心部では、再開発や人口動向の変化により物件の資産価値にも差が出るため、安易な価格重視では後悔することも。

ここでは、検討前に押さえておくべき重要なポイントと、購入判断をサポートするための実践的なアドバイスをご紹介します。

価格相場と資金計画をどう組み立てるか？

大阪市中心5区の中古マンション市場では、2025年時点で㎡単価は80〜105万円程度で推移しており、70㎡の物件では5,800万〜7,300万円が目安となります。

こうした相場感を把握せずに購入を進めてしまうと、住宅ローンの返済に無理が生じ、ライフプラン全体に影響が出る恐れがあります。

資金計画を立てる際には、次の3つの視点が重要です：

✅ 1. 総予算と自己資金のバランス

購入にかかる総費用は「物件価格＋諸費用（物件価格の6～8％）」で計算するのが一般的です。

また、購入後に引っ越し費用や家具、家電の新調など何かと費用が掛かるために、自己資金の目安としては最低でも物件価格の10％程度を準備するのが安心です。

また、自己資金が少ない場合は取得前の住宅ローンんも金利優遇や借入制限に影響することもあります。

✅ 2. 毎月の返済額と返済比率

金融機関の多くは「年収に対する年間返済額の比率（返済比率）」を重視しており、一般的に年収の25〜30％以内が望ましいとされています。

今後の物価上昇などを踏まえると、25％以内におさめたいところです。
たとえば、年収600万円の方であれば、年間返済額は150万円以下（月12.5万円以内）が理想です。

✅ 3. 金利タイプの選び方

住宅ローンには「固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」など複数のタイプがあります。

2025年現在は金利上昇局面にあり、固定金利への関心が高まりつつある一方、変動金利の低水準が依然として魅力的という声も。将来的な金利変動リスクを見越し、「固定 vs 変動」だけでなく返済シミュレーションを通じた比較検討が求められます。

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